‘Yabancıya konut satıp döviz getiriyoruz’ devri bitti: Türkiye’de daire fiyatına Dubai’de lüks konut

SON İKİ YILIN TARİHİ REKORU

Ödemeler istikrarı bilgileri, gayrimenkul dalında yabancı yatırımcının Türkiye’ye olan ilgisindeki azalmayı ortaya koyarken, yerli yatırımcı daha makul fiyatlar nedeniyle tarafını yurt dışına çevirdi. ‘Net Gayrimenkul Yatırım’ grafiğine nazaran, 2022’de tepe yapan yabancıların konut yatırımları dramatik düşüş gösterirken, Türklerin yurt dışındaki gayrimenkul yatırımları son iki yılda patlama yaparak tarihi bir rekora imza attı.

12 AYDA 224 MİLYON DOLAR

“Bu durum tarihte daha evvel hiç görülmedi” diyen finans uzmanı İris Cibre, “Türkiye’den son 12 ayda 224 milyon dolarlık bir gayrimenkul yatırım çıkışı yaşandı. Karar gazetesinden Feyza Işık Çalıkoğlu’nun haberine nazaran, yıllardır ‘yabancıya konut satarak döviz kazanıyoruz’ söylemi, artık yerini ‘vatandaş dövizini yurt dışında meskene yatırıyor’ gerçeğine bırakmış durumda” değerlendirmesi yaptı. Yerli yatırımcının gözdesi ise bilhassa Portekiz, Yunanistan, Dubai ve ABD üzere ülkeler oldu.

GAYRİMENKULDE BİLAKİS GÖÇ

Yıllardır yabancının Türkiye’deki konut yatırımlarıyla öne çıkan gayrimenkul bölümü, tarihinde birinci defa bilakis döndü. Yabancıların Türkiye’deki alımları 2022’den sonra süratle düşerken, Türklerin yurtdışında yaptığı gayrimenkul yatırımları tarihi düzeylere çıktı. 2025’in başında iki eğri kesişti ve Türkiye, uzun yıllar sonra birinci kere net gayrimenkul yatırımı çıkışı yaşadı. Son 12 ayda 224 milyon dolarlık net çıkış, kesimde tarihi bir kırılmaya işaret ediyor.

Türk iktisadının uzun yıllar ‘güvenli liman’ olarak gördüğü gayrimenkul bölümü, tarihinde eşi gibisi görülmemiş bir dönüşüm yaşıyor. Finans uzmanı İris Cibre’nin ödemeler istikrarı datalarına dayandırdığı son tahlil ve grafikler, daldaki klasik dengeyi kökünden değiştiren bir tabloyu ortaya koyuyor. Türkiye’ye yatırım için gelen yabancıların esas tercihi olan gayrimenkul alımları, son iki yılda süratle ivme kaybederken, yerini Türk vatandaşlarının yurtdışındaki rekor düzeydeki gayrimenkul yatırımlarına bıraktı. Artık Türkiye’de net gayrimenkul yatırımı, uzun yıllar sonra birinci sefer eksiye dönmüş durumda. Cibre’nin paylaştığı ‘Gayrimenkul Yatırımları’ grafiğinde, kırmızı çizgiyle gösterilen yabancıların Türkiye’deki alımlarının 2022’de doruğa çıktıktan sonra sert bir düşüşe geçtiği görülüyor. Buna karşılık mavi çizgi, Türklerin yurtdışındaki gayrimenkul yatırımlarının birebir devirde süratle yükseldiğini gösteriyor. İki eğri, 2025’in birinci aylarında kesişerek kıymetli bir dönüm noktasına işaret ediyor: Artık yurtdışında mülk alan Türklerin hacmi, Türkiye’de mülk alan yabancıların hacmini geçmiş durumda. Bu eğilim, ‘Net Gayrimenkul Yatırımı’ grafiğinde daha da çarpıcı bir biçimde ortaya çıkıyor. Yıllardır artı veren net yatırım, 2024’ün son çeyreğinden itibaren süratli bir gerileme sürecine girerek 2025’te eksiye döndü. Yani Türkiye, gayrimenkulde net sermaye girişi değil, net çıkış yaşıyor.

RAKAMLARLA TARİHİ KIRILMA

Rakamlar da bu kırılmayı teyit ediyor. Son 12 ayda Türkiye’ye gelen 13 milyar dolarlık brüt direkt yabancı yatırımın yaklaşık 2,15 milyar doları gayrimenkul alımlarından kaynaklandı. Bu, toplam direkt yatırımın yüzde 16,5’ine denk geliyor. Lakin birebir devirde Türklerin yurtdışındaki yatırımları o kadar arttı ki, net hesaplamada 224 milyon dolarlık gayrimenkul yatırımı çıkışı yaşandı. İris Cibre, bu tabloyu “Bu tarihte, daha evvel hiç görülmedi” kelamlarıyla özetleyerek, trendin istisnai ve tarihî niteliğine dikkat çekiyor.

ENFLASYON KONUT DALINI DE VURDU

Bu tarihi değişimin gerisinde yatan birkaç temel neden bulunuyor. Türkiye’deki astronomik konut fiyatları, yüksek enflasyon karşısında TL’nin bedel kaybı telaşı ve mahallî yatırımcının getiri arayışı, vatandaşları yurtdışında daha cazip gördükleri pazarlara yönlendiriyor. Bilhassa Portekiz, Yunanistan, Dubai ve ABD üzere ülkeler, Türk yatırımcıların gözdesi haline gelmiş durumda. Öbür yandan, yabancı yatırımcının Türkiye’ye olan ilgisindeki azalma da dikkat alımlı. Hem global ekonomik konjonktür hem de Türkiye’ye has ekonomik belirsizlikler, yabancının risk iştahını düşürmüş görünüyor.

‘YABANCIYA KONUT SATIP DÖVİZ GETİRİYORUZ’ SÖYLEMİ BİTTİ

Bu trend, Türkiye iktisadı için değerli sinyaller barındırıyor. Birincisi, yerli sermayenin yurtdışına yönelmesi, ülkedeki yatırım ortamına dair bir itimat erozyonuna işaret edebilir. İkincisi, cari açığın finansmanında kıymetli bir kalem olan yabancı gayrimenkul alımlarındaki düşüş, iktisadın kırılganlığını artırabilir. Yıllardır “yabancıya konut satarak döviz kazanıyoruz” söylemi, artık yerini “vatandaş dövizini yurtdışında meskene yatırıyor” gerçeğine bırakmış durumda.

YENİ ROTA: DUBAİ VE AVRUPA

Ekonomist Kerim Rota’ya nazaran Türkiye’de konut fiyatları 2021’den itibaren süratle yükseldi, bu da Rus, İranlı ve Avrupalı alıcıların ilgisini azalttı. Dolar bazında pahalılaşan emlak, yatırımcılar için cazibesini yitirdi. Faizlerin düşük, enflasyonun yüksek olduğu devirde bile konut gerçek kar sağlasa da, erişim zorlaştı ve yatırımcılar gözünü yurtdışına çevirdi. 2022’den itibaren iki yıl süren 25 kira artış tavanı, enflasyonun yüzde 80-85’e ulaştığı ortamda kira getirilerini sert biçimde düşürdü, çok sayıda dava ve uyuşmazlık yaşandı. Böylelikle Türkiye’de konut alıp kiraya vermek yatırım açısından mantıklı olmaktan çıktı. Avrupa’da kira/satış oranlarının daha âlâ olması ve döviz bazında gelir avantajı, yatırımcıyı cezbetti. “Altın vize” uygulamaları da bu ilgiyi artırdı. Dubai’de kira çarpanları 7-10 yıl iken İstanbul’da 20-30 yıl ortasında olması, ortadaki büyük farkı ortaya koyuyor.