Türkiye’de kiralar uçtu: Barınmak lüks oldu

Türkiye’de kira artışları, hem yıllık hem de son on yıllık bilgiler prestijiyle OECD ülkeleriyle ortadaki farkı uçuruma dönüştürdü. 2025 yılında OECD ortalamasında kiralar yüzde 6,8 artarken, Türkiye’de bu oran yüzde 77,1 olarak kayda geçti.

Dünya Gazetesi’nden Naki Bakır’ın bugünkü köşesinde yazdığına nazaran, son on yılda Türkiye’de kiralar yüzde 1.457,7 oranında artarak barınma sıkıntısını istisnai olmaktan çıkarıp yapısal bir krize dönüştürdü. Bilgiler, kirada oturmanın giderek lüks tüketime dönüştüğünü ve sorunun sadece süreksiz tedbirlerle çözülemeyeceğini ortaya koyuyor.

Bakır’ın bahse ait yazısının tamamı ise şöyle:

“2025 yılında kiralar OECD ortalamasında yüzde 6,8, Türkiye’de yüzde 77,1 arttı. 2015-2025 devrinde OECD ortalamasında yüzde 48,9 olan kira artışı, Türkiye’de yüzde 1.457,7’ye ulaştı.

Son yıllarda enflasyonun çok üzerinde gerçekleşen kira artışları ile OECD ül­kelerinden dramatik biçimde ayrışan Türkiye’de “kira krizi” 2025 yılında da devam etti.

Türkiye, 2025 yılı ve son on yıldaki kira artışlarında OECD ortalamasını yaklaşık ona kat­larken, en yakın ülkeyle arada­ki fark bile uçurum niteliğin­de bulunuyor. Bilgiler, barınma meselesinin Türkiye’de artık is­tisna değil, yapısal bir krize ve kirada oturmanın adeta lüks tüketime dönüştüğünü göste­riyor. Çok yüksek kiralar so­rununda gelinen etap, sade­ce yasal düzenleme ile değil; enflasyonla gayret, konut arzı ve öbür düzenlemelerin birlikte yürütülmesini gerek­tiren acil bir ıslahat paketi ih­tiyacının sinyalini veriyor.

Artış sürat kesti ancak hâlâ yüksek

OECD’nin üçer aylık dö­nemler bazında belirlediği ki­ra endeksine nazaran Türkiye’de kiralar evvelki çeyreklere gö­re 2025 birinci çeyrekte yüzde 15,5, ikincide yüzde 14,15, üçüncü çeyrekte yüzde 12,21 artarken, son çeyrekte artış yüzde 9,63’e geriledi. 2025’in son çeyreği prestijiyle 2024’ün son çeyre­ğine nazaran artış yüzde 62,3 oldu.

Ancak 2025’in dört çey­rek endekslerinin ortalaması 2024’ün ortalamasına oranlan­dığında cari kira artışının yüzde 77,1 olduğu belirlendi. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Tüketici Fiyat Endeksine (TÜ­FE) nazaran 2025’de on iki aylık ortalamalara nazaran yüzde 34,88 olan enflasyonla indirgenirse, Türkiye’deki yıllık gerçek kira artı­şı yüzde 31,3’e denk geliyor.

Aynı hesaba nazaran kiralar, OECD ülkeleri içinde Türki­ye’nin en yakın takipçisi olan İz­landa ve Yunanistan’da nomi­nal bazda yüzde 9,9, Macaris­tan’da yüzde 9,8 artış gösterdi. Geçen yıl en düşük kira artışları ise yüzde 0,5’le Japonya, yüzde 0,8’le Güney Kore ve yüzde 1’le Finlandiya’da gerçekleşti.

Dört çeyrek ortalamalarına nazaran yıllık kira artışı OECD or­talamasında yüzde 6,8 düzeyin­de oluştu. Ortalamadan yakla­şık 10 kat daha fazla kira artışı yaşayan Türkiye, OECD ortalamasını da yükseltti.

Uzmanlardan tahlil önerisi

Uzmanların, fahiş kira sorunu ve barınma krizine kökten tahlil için alınması gereken tedbirleri şöyle lisana getiriyor:

1) Enflasyonda kalıcı düşüş: Kira krizinin ana kaynağı fiyat istik­rarsızlığını süreğen yüksek enf­lasyon oluşturuyor. Enflasyonda kalıcı düşüş yakalanmadan atı­lan adımlar süreksiz kalır.

2) Daha fazla toplumsal ve kiralık konut üretimi: Devlet, mülkiyet değil uzun vadeli kiralama odaklı toplumsal konut üretimine yönelmeli. Orta ve alt gelir kümesi için konut erişilebilir olmalı.

3) Boş konutların piyasaya çe­kilmesi: Boş tutulan konutlar için artırımlı emlak vergisi yahut teşvik–ceza istikrarı kurulmalı. Arz genişlemeden fiyat düşmez.

4) Öngörülebilir kira düzenlemesi: Ani ve sert müdahaleler yerine, enflasyon, gelir artışı ve bölgesel farkları dikkate alan şeffaf bir kira artış formülü oluşturulmalı.

5) Kısa devirli kiralamanın denetim altına alınması: Turis­tik ve günlük kiralamalar, büyük kentlerde konut arzını daraltı­yor. Lisans, kota ve vergiyle ko­nut–turizm istikrarı kurulmalı.

Türkiye’de kiralar neden denetimden çıktı?
Özellikle son on yılda giderek büyüyen ve barınma krizine dönüşen fahiş kira artışlarını enflasyon, yanlış konut siyaseti, demografik baskı, finansal güvensizlik birleşimine bağlayan uzmanlar, artışa yol açan faktörleri en önemli şu 7 başlıkta topluyor:

1) Yüksek ve kalıcı enflasyon: Kira artışlarının ana yeri genel fiyat istikrarsızlığı oluşturdu. Enflasyon kronik hale geldi. Kira, enflasyona karşı sigorta fonksiyonu kazandı.

2) Konutta nitelik ve erişim sorunu: Üretilen konutların kıymetli kısmı orta–üst gelir kümesine hitap etti. Kiracı talebinin ağır olduğu ucuz ve orta segment ihmal edildi. Toplumsal konut üretimi, artan nüfus ve hane sayısına yetişemedi. Sonuç: Talep çok, uygun arz yetersiz.

3) Göç, demografi ve hane bölünmesi: Suriyeli ve başka göçmenler kira talebini büyüttü. Gençlerin geç evlenmesi ve boşanma oranlarındaki yükseliş tek kişilik hane sayısı artırdı. Nüfus artış suratı düşmesine karşın daha fazla konuta muhtaçlık doğdu.

4) Faiz siyaseti ve “kiraya yönelen talep”: Uzun mühlet düşük tutulan faizler konut fiyatlarını şişirdi. Sonrasında gelen sert faiz artışı satın almayı imkânsızlaştırdı. Mesken alamayan geniş kitle kiraya yüklendi. Bu da kiraları üst iten ikinci bir dalga yarattı.

5) Konut yatırım aracına dönüştü: Konut, Türkiye’de artık barınma değil, bedel saklama aracı oldu. Döviz, altın ve borsa oynaklığında “en inançlı liman” algısı, yatırımcı nezdinde konutu öne çıkardı. Boş tutulan yahut kısa periyotlu kiraya verilen meskenler arttı. Arz fiilen daraldı.

6) Kira düzenlemeleri zıt tepti: Yüzde 25 kira artış hududu üzere müdahaleler, mevcut kiracıyı korurken, yeni kiraları sıçrattı. Mesken sahipleri birinci kiralamada fiyatı çok yükseltti. Piyasa, “eski kiracılar – yeni kiracılar” halinde ikiye bölündü.

7) Maliyet şoku; inşaat ve bakım: İnşaat maliyetleri (demir, çimento, işçilik) katlandı. Aidat, bakım, vergi sarfiyatları yükseldi. Konut sahibi, maliyeti kiraya yansıttı.

Macaristan ile fark büyük

OECD’nin kira endeksi, “2015=100” bazlı. OECD ortalamasında 2015’te ortalama kira 100 kabul edilirse 2025 prestijiyle 148,9’a yükseldi. Öbür deyişle OECD’de on yıllık kira artışı yüzde 48,9 oldu. Türkiye’de ise on yıl evvelki seviyesi 100 kabul edilen kira bedeli 2025’te 1.557,7’ye ulaştı.

Buna nazaran Türkiye’de kiralar son on yılda ortalama yüzde 1.457,7 (14,6 kat) artış kaydederek 2015 seviyesinin 15,6 katına çıktı.. On yıllık değişime nazaran sıralamada ikinci olan Macaristan’da ise bu devirdeki kira artışı yüzde 105,5 oldu. Bu devirde Litvanya yüzde 83,5, İzlanda yüzde 75,7, Polonya yüzde 73,8’le kira artışında birinci beşte yer aldı. Tıpkı periyotta yalnızca yüzde 0,1 artış yaşanan Japonya’da kiralar neredeyse hiç değişmedi. Güney Kore yüzde 9,3, Fransa yüzde 9,7, İtalya yüzde 12,6 ve 2025’teki artış ivmesine karşın on yıllık periyot bazında Yunanistan yüzde 13,1’le kira artışlarının en düşük olduğu ülkeleri oluşturdu.