Ev almak mı kiralamak mı… Psikolojin seni nasıl soyuyor
Son yıllarda hem kiralar hem de konut fiyatları yüksek artışlar gösterdi. Ülkenin her yerinde rezidanslar, alışveriş merkezleri ve çeşitli birçok binalar yapılıyor. Güya yeni yapılan konutlar, vatandaşın gereksiniminden çok daha fazla.
KONUT PİYASASINDA TALEP DÖNGÜSÜ
Konut piyasasını çalıştıran muhakkak bağlar vardır. Tüketici ya mesken satın almak ister ya da kiralamak ister. Artan göç, tek başına yaşayan bireylerin artması, yüksek öğrenci nüfusu üzere etkenler konut piyasasında arz ve talep istikrarını tesirler. İnşaat şirketleri talepten fazla konut yapmak istemez, zira fazla konutları satamazlar ve ziyan edebilirler.
Alışılagelen arz-talep istikrarını değiştiren durumlar vardır. Şayet konutların uygun bir yatırım aracı olduğu fikri yaygınlaşırsa, inşaat şirketlerinin daha fazla konut yapmak için bir sebebi olur. Düşük riskli ve yer yer hoş getirisi olduğu için de konutlar ve emlak cazibeli yatırım araçları haline gelebilir.
Yüksek enflasyon ve ekonomik belirsizlik periyotlarında konutlara yatırım artar. Bu durum bizim ülkemiz için daha da barizdir. Tüketici enflasyona karşı kendini korumak için konutlara yönelir. Birikimlerini korumak ve kira yoluyla ek gelir sahibi olmak isterler.
Artan talebi karşılamak için daha fazla konut yapılmaya başlanır. Pekala bu kadar fazla konut olmasına ve hala yapılıyor olmasına karşın, nasıl oluyor da hem kiralar hem de konut fiyatları bu kadar artmaya devam ediyor? Bu artışın bir kısmı mevcut ekonomik şartlarda tüketicinin davranışlarıyla açıklanabilir. Konut piyasasında fiyat artışı olma beklentisi, tüketiciyi konut piyasasına yatırım yapmaya iter.
KONUT PAHALILIĞINI ETKİLEYEN RUHSAL ETKENLER
Yüksek enflasyon ve ekonomik belirsizlik, geçim korkusu ve fırsatlar getirir. Konut sahipleri enflasyonla başa çıkmak ya da yükselen fiyatlardan yararlanmak ismine kiraları artırabilir. Artan kiralar da mesken sahibi olma isteğini artırır. Tüketici yüksek kiralar vermektense mesken sahibi olmak için kredi alıp faiz ödemeyi tercih edebilir.
Düşük faizler de tüketiciyi mesken almaya itebilir. Şayet çekilen konut kredisinin aylık ödemeleri verilecek kiradan az ise kredi çekip konut almak, konut kiralamaya tercih edilir. Daha fazla tüketici konut satın almak istediği için, konut fiyatları yükselir.
Tüketiciler ‘fırsat kaçırma korkusu’ (FOMO) ve kayıptan kaçınma eğilimi ile hareket eder. Konut fiyatlarının daima artışta olması, mevcut fiyatların bir fırsat olarak görünmesine sebep olur. “Bir daha bu fiyatları yakalayamayız” diyerek konut almaya çalışan tüketicilerin sayısı artar.
Yükselen konut fiyatlarının ortamında “çapa etkisi” denilen bir olgu da yaygındır. Yüksek fiyatlara alışan tüketici, düşük bir meblağ görünce satın alma eğilimine girer. Bütçesini aşıyor olsa bile, ucuz bulduğu konutları fırsat olarak görüp çabucak almak ister.
Fırsat kaçırma korkusu, kayıptan kaçınma eğilimi ve çapa tesiri; hesaplamalara değil hislere ve psikolojiye dayalı davranışlardır. Ekonomik problemlerin yaşandığı devirlerde bu davranışlar yaygınlaşır; yalnızca konut fiyatları değil kiralar da etkilenmeye başlar.
KİRALAR NASIL ETKİLENİYOR? KİRACI-EV SAHİBİ İLİŞKİSİ
Kira piyasasında da ruhsal ve davranışsal ögeler belirleyicidir. Kayıptan kaçınma, fırsatları kaçırma korkusu ve çapa tesirleri, hem mesken sahiplerini hem de kiracıları fiyat artışlarını pekiştiren bir döngüye itebilir. Artan konut fiyatlarının yanında kiralar da artışa geçer.
Ev sahipleri, enflasyon ve komşularının kiralarının yüksekliği ile kendi kiralarını artırma eğilimindedir. “Çevredeki daireler bu fiyata kiralanıyor” fikri, gerçek maliyet ve gereksinimden bağımsız olarak kira artışını yasallaştırmak için kullanılır. Enflasyonun yüksek olacağının beklentisi de birebir formda kiraları yüksek noktalara iter.
Yüksek kiraların öteki tesiri de vardır. Konut sahipleri meskenlerini çabucak kiralamak yerine daha yüksek kiraların gelmesini bekleyebilirler. Ya da “kiracıyla uğraşmamak” ismine konutları yalnızca al-sat yapan tüketiciler de artar. Bu durum, kiralık mesken stoğunu azaltarak kiraları güzelce yükseltebilir.
Konut alabilen kesitler, almaya devam eder. Bu sırada artan kiralar ve konut fiyatları, konut alamayan tüketicileri gitgide yoksullaştırmaya başlar. Kiracılar da konut sahipleri üzere kayıptan kaçınmaya çalışır. Daha ucuz binalar gitgide sıkıntı bulunduğu için, konut sahiplerinin kira artış oranlarını kabul etmek durumunda kalırlar.
SONUÇ: EŞİTSİZLİK VE GEREKSİZ HARCAMALAR
Fırsat kaçırmamak ve kayıplardan kaçınmak ismine tüketici büyük borçlara girer ve yıllarca faiz öder. Ödenen vergiler artar, alınan konutlarla ilgili daha evvelce hesaba katılmamış maliyetler oluşur (Tadilatlar gibi). Artan fiyatlar fırsat üzere görünse de aslında tüketiciyi fazla harcamaya iten satış tekniği misyonu görür.
Kiracılar da gibisi formda artan fiyatların mağduru olur. Kendi tercihlerinden bağımsız olarak yüksek kiralar ödemek zorunda olurlar. Uzak mahallelere taşınmak zorunda kalabilirler. Taşrada ve kente uzak mahallelerde bile kiralar artmaya başlar. Daha çok vatandaş kira artışlarından etkilenmeye başlar.
Bu sırada daha fazla konut alınması, konut sahibi vatandaşların sayısının arttığı manasına gelmez. Herkes kredi çekecek ekonomik güce ve kredi notuna sahip değildir. Konutlar gitgide daha değerli olurken; yeni konutlar yalnızca ekonomik güce sahip vatandaşlar için yapılır hale gelir. Kiracılar yüksek fiyatlarla giderek yoksullaşır.
Sonuç olarak, arz-talep istikrarları dışında insanların psikolojisi ve hisleri da konut piyasasına taraf verir. Tüketici kendini fazla harcarken bulur. Konut piyasasındaki değişim döngüleri adil olmayan ve toplumsal sorunlara meydan veren bir tertip oluşturur. Bunlardan çıkmak için kirada tavan artırım oranları, faiz düzenlemeleri ve toplu konut projeleri yapılabilir; lakin döngüyü kırıp piyasayı eski haline getirmek yıllar sürebilir.
Ardıç Üçyıldız
