Dubai’yi de solladık… Konutta ibre tersine döndü
Ödemeler istikrarı bilgileri, gayrimenkul kesiminde yabancı yatırımcının Türkiye’ye olan ilgisindeki azalmayı ortaya koyarken, yerli yatırımcı daha makul fiyatlar nedeniyle istikametini yurt dışına çevirdi. ‘Net Gayrimenkul Yatırım’ grafiğine nazaran, 2022’de tepe yapan yabancıların konut yatırımları dramatik düşüş gösterirken, Türklerin yurt dışındaki gayrimenkul yatırımları son iki yılda patlama yaparak tarihi bir rekora imza attı.
Karar’dan Feyza Işık Çalıkoğlu’nun haberine nazaran, bu durumun tarihte daha evvel hiç görülmediğini belirten finans uzmanı İris Cibre, “Türkiye’den son 12 ayda 224 milyon dolarlık bir gayrimenkul yatırım çıkışı yaşandı. Yıllardır ‘yabancıya konut satarak döviz kazanıyoruz’ söylemi, artık yerini ‘vatandaş dövizini yurt dışında konuta yatırıyor’ gerçeğine bırakmış durumda” değerlendirmesi yaptı. Yerli yatırımcının gözdesi ise bilhassa Portekiz, Yunanistan, Dubai ve ABD üzere ülkeler oldu.
İBRE BİLAKİS DÖNDÜ
Yıllardır yabancının Türkiye’deki konut yatırımlarıyla öne çıkan gayrimenkul kesimi, tarihinde birinci defa aksine döndü. Yabancıların Türkiye’deki alımları 2022’den sonra süratle düşerken, Türklerin yurtdışında yaptığı gayrimenkul yatırımları tarihi düzeylere çıktı. 2025’in başında iki eğri kesişti ve Türkiye, uzun yıllar sonra birinci kere net gayrimenkul yatırımı çıkışı yaşadı. Son 12 ayda 224 milyon dolarlık net çıkış, dalda tarihi bir kırılmaya işaret ediyor.
Türk iktisadının uzun yıllar ‘güvenli liman’ olarak gördüğü gayrimenkul kesimi, tarihinde eşi gibisi görülmemiş bir dönüşüm yaşıyor. Finans uzmanı İris Cibre’nin ödemeler istikrarı bilgilerine dayandırdığı son tahlil ve grafikler, bölümdeki klâsik dengeyi kökünden değiştiren bir tabloyu ortaya koyuyor.
Türkiye’ye yatırım için gelen yabancıların esas tercihi olan gayrimenkul alımları, son iki yılda süratle ivme kaybederken, yerini Türk vatandaşlarının yurtdışındaki rekor düzeydeki gayrimenkul yatırımlarına bıraktı. Artık Türkiye’de net gayrimenkul yatırımı, uzun yıllar sonra birinci defa eksiye dönmüş durumda.
Cibre’nin paylaştığı ‘Gayrimenkul Yatırımları’ grafiğinde, kırmızı çizgiyle gösterilen yabancıların Türkiye’deki alımlarının 2022’de tepeye çıktıktan sonra sert bir düşüşe geçtiği görülüyor. Buna karşılık mavi çizgi, Türklerin yurtdışındaki gayrimenkul yatırımlarının birebir devirde süratle yükseldiğini gösteriyor.
TÜRKİYE SERMAYE ÇIKIŞI YAŞIYOR
İki eğri, 2025’in birinci aylarında kesişerek kıymetli bir dönüm noktasına işaret ediyor: Artık yurtdışında mülk alan Türklerin hacmi, Türkiye’de mülk alan yabancıların hacmini geçmiş durumda. Bu eğilim, ‘Net Gayrimenkul Yatırımı’ grafiğinde daha da çarpıcı bir biçimde ortaya çıkıyor. Yıllardır artı veren net yatırım, 2024’ün son çeyreğinden itibaren süratli bir gerileme sürecine girerek 2025’te eksiye döndü. Yani Türkiye, gayrimenkulde net sermaye girişi değil, net çıkış yaşıyor.
YENİ ROTA DUBAİ VE AVRUPA
Ekonomist Kerim Rota’ya nazaran Türkiye’de konut fiyatları 2021’den itibaren süratle yükseldi, bu da Rus, İranlı ve Avrupalı alıcıların ilgisini azalttı. Dolar bazında pahalılaşan emlak, yatırımcılar için cazibesini yitirdi. Faizlerin düşük, enflasyonun yüksek olduğu devirde bile konut gerçek kar sağlasa da, erişim zorlaştı ve yatırımcılar gözünü yurtdışına çevirdi. 2022’den itibaren iki yıl süren 25 kira artış tavanı, enflasyonun yüzde 80-85’e ulaştığı ortamda kira getirilerini sert biçimde düşürdü, çok sayıda dava ve uyuşmazlık yaşandı. Böylelikle Türkiye’de konut alıp kiraya vermek yatırım açısından mantıklı olmaktan çıktı. Avrupa’da kira/satış oranlarının daha âlâ olması ve döviz bazında gelir avantajı, yatırımcıyı cezbetti. “Altın vize” uygulamaları da bu ilgiyi artırdı. Dubai’de kira çarpanları 7-10 yıl iken İstanbul’da 20-30 yıl ortasında olması, ortadaki büyük farkı ortaya koyuyor.
